Đầu tư bất động sản là một trong những lĩnh vực có khả năng sinh lời cao với những giá trị dài hạn trong giới kinh doanh. Trên thực tế, thị trường này đầy cơ hội nhưng cũng bao gồm rủi ro. Để trở thành một nhà đầu tư thành công, bạn cần nắm chắc những kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản là gì?
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Các đặc điểm của bất động sản
- Tính khan hiếm: Dân số ngày một tăng cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh nên quỹ đất ngày càng thu hẹp. Đồng thời, bất động sản được xem là một loại tài sản có giá trị cao nên khá khó khăn để chủ sở hữu ra quyết định sang nhượng. Chính vì vậy, bất động sản là một nguồn hàng khan hiếm hơn rất nhiều so với các loại hàng hóa khác.
- Tính cố định: Đây là loại hàng hóa không thể di dời nên tính cố định là tuyệt đối.
- Tính bền lâu: Bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị sở hữu ít nhất cho bạn từ 50 năm trở lên trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
- Nâng cao giá trị: Đầu tư vào bất động sản có thể mang lại lợi ích kép cho các nhà đầu tư. Một mặt, bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê, mặt khác, giá trị của nó không ngừng tăng lên trong thời gian dài.
- Thời gian đáo hạn không cố định: Đầu tư bất động sản không có bất kỳ thời gian đáo hạn cố định nào giống như trong các khoản đầu tư khác như tiền gửi cố định và trái phiếu. Chính chủ sở hữu là người quyết định giữ tài sản đó hay bán nó.
- Miễn dịch với lạm phát: Khi lạm phát kinh tế tạo ra tác động tiêu cực đến giá trị của các khoản đầu tư khác, đầu tư vào bất động sản là một lựa chọn hiệu quả. Đây là khoản đầu tư duy nhất dẫn đến việc thẩm định giá trị trong các tình huống bất lợi.
- Tính thanh khoản thấp : Một trong những đặc điểm cơ bản của bất động sản là nó là tài sản vốn. Do đó, nó không thể thường xuyên được mua hoặc bán như cổ phiếu hoặc vốn chủ sở hữu.
- Được chấp nhận rộng rãi làm tài sản thế chấp: Việc tài trợ cho tài sản bằng cách lấy chúng làm tài sản thế chấp là rất phổ biến ở các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác.
Đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là việc mua bất động sản như một khoản đầu tư để tạo ra thu nhập chứ không phải sử dụng nó như một nơi ở chính. Nói một cách dễ hiểu, bạn sẽ có được khoản lợi nhuận từ việc mua đi với mức giá thấp rồi bán lại với mức giá cao hơn hoặc thuê bất động sản giá thấp từ người khác và cho thuê lại giá cao khiến nó sinh ra tiền cho bạn…. Sau một khoảng thời gian, các bất động sản này sẽ giúp bạn thu được những khoản lợi nhuận cao hơn.
Bất động sản là một hình thức tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng cần đầu tư với nguồn vốn nhiều hơn và phụ thuộc vào dòng tiền. Việc đầu tư vào bất động sản sẽ là khoản đầu tư mạo hiểm nếu nhà đầu tư không hiểu rõ các yếu tố trên và không nắm chắc thị trường.
Mua và sở hữu bất động sản là một chiến lược đầu tư có thể vừa thỏa mãn vừa sinh lợi. Không giống như các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu, chủ sở hữu bất động sản tiềm năng có thể sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản bằng cách trả trước một phần tổng chi phí, sau đó trả dần số dư, cộng với lãi suất, theo thời gian.
Mặc dù thế chấp truyền thống thường yêu cầu trả trước 20% đến 25%, nhưng trong một số trường hợp, chỉ cần trả trước 5% là có thể mua được toàn bộ tài sản. Khả năng kiểm soát tài sản này vào thời điểm các giấy tờ được ký kết cho phép cả những người mua bất động sản và chủ nhà, những người có thể chuyển sang thế chấp thứ hai cho căn nhà của họ để thanh toán cho các bất động sản bổ sung.
5 CÁCH ĐƠN GIẢN ĐỂ ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản cho thuê (Rental Properties)
Sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng tự cải tạo (DIY) và sự kiên nhẫn để quản lý người thuê. Tuy nhiên, chiến lược này đòi hỏi nguồn vốn đáng kể để tài trợ chi phí bảo trì trả trước và trang trải các tháng trống.
Ưu điểm
- Cung cấp thu nhập thường xuyên và tài sản có thể đánh giá cao
- Tối đa hóa vốn thông qua đòn bẩy
- Nhiều chi phí liên quan được trừ thuế
Nhược điểm
- Quản lý người thuê nhà có thể tẻ nhạt
- Có thể gây thiệt hại tài sản từ người thuê
- Giảm thu nhập từ các vị trí tuyển dụng tiềm năng
Theo dữ liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, giá bán nhà mới (một chỉ số sơ bộ cho giá trị bất động sản) liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006, trước khi giảm xuống trong cuộc khủng hoảng tài chính. Sau đó, giá bán tiếp tục tăng, thậm chí vượt qua mức trước khủng hoảng. Mặc dù đại dịch COVID-19 gây ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực, nhưng đối với giá trị bất động sản vẫn còn le lói những tia hy vọng.
Nhóm Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Groups – REIGs)
Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là lý tưởng cho những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không muốn gặp khó khăn khi vận hành nó. Đầu tư vào REIGs đòi hỏi phải có nguồn vốn và khả năng tiếp cận tài chính.
REIG giống như quỹ tương hỗ nhỏ đầu tư vào bất động sản cho thuê. Trong một nhóm đầu tư bất động sản điển hình, một công ty mua hoặc xây dựng một loạt các khu chung cư hoặc căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó tham gia vào nhóm.
Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty vận hành nhóm đầu tư sẽ quản lý chung tất cả các đơn vị đó, xử lý bảo trì, quảng cáo tuyển dụng và phỏng vấn khách thuê. Để đổi lấy việc thực hiện các công việc quản lý này, công ty sẽ lấy một phần trăm tiền thuê hàng tháng.
Hợp đồng thuê nhóm đầu tư bất động sản tiêu chuẩn do chủ đầu tư đứng tên và tất cả các đơn vị đều gộp một phần tiền thuê để đề phòng những vị trí trống không thường xuyên. Để đạt được điều này, bạn sẽ nhận được một số thu nhập ngay cả khi đơn vị của bạn đang trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị được gộp không tăng quá cao, thì sẽ có đủ để trang trải chi phí.
Ưu điểm
- Quy mô rộng hơn là sở hữu cho thuê
- Cung cấp thu nhập và sự đánh giá cao
Nhược điểm
- Rủi ro về vị trí tuyển dụng
- Phí tương tự như phí liên quan đến quỹ tương hỗ
- Dễ bị quản lý bởi những người quản lý vô đạo đức
Mua đi bán lại (Flipping houses)
Đầu tư vào bất động sản bằng cách “lật tài sản” hay còn gọi là “mua đi bán lại” dành cho những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Việc Flipping đòi hỏi phải có vốn và khả năng để thực hiện, hoặc giám sát, sửa chữa khi cần thiết.
Bạn không cần phải mua bất động sản cho thuê để tối đa hóa lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản. Mua và chuyển nhượng bất động sản là một chiến lược phổ biến, giống như bất động sản cho thuê, việc chuyển nhượng mất rất nhiều công việc. Nó có nghĩa là sửa sang nhà cửa và học cách xác định các khu vực lân cận đang phát triển sẽ cho phép bạn bán các giao dịch mua của mình với giá cao hơn.
Nếu chiến lược cải tạo nhà của bạn liên quan đến việc cải tạo và xây dựng, điều đó có nghĩa là bạn phải chịu thêm rủi ro và chi phí tự trả cao. Bạn sẽ cần giấy phép xây dựng để cải tạo và chi phí tu sửa có thể cao hơn bạn mong đợi, đặc biệt nếu bạn thuê nhà thầu hoặc thuê ngoài công việc khác.
Để giảm thiểu nỗ lực trong việc mua đi bán lại, hãy tìm những ngôi nhà không cần cải tạo lớn ở những khu vực sắp phát triển. Điều này thậm chí có thể sinh lợi hơn nếu bạn thuê bất động sản trong khi chờ giá trị nhà tăng lên. Chỉ cần nhớ rằng, khu vực lân cận mà bạn nghĩ sẽ trở nên sành điệu có thể sẽ không bao giờ bắt kịp, để lại cho bạn một bất động sản rất khó thu hồi vốn đầu tư của bạn.
Một số người khác kiếm tiền bằng cách mua các tài sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, trong đó các nhà đầu tư chỉ có thể đủ khả năng mua một hoặc hai bất động sản cùng một lúc.
Ưu điểm
- Giới hạn vốn trong một khoảng thời gian ngắn hơn
- Có thể hoàn trả nhanh chóng
Nhược điểm
- Yêu cầu kiến thức thị trường sâu hơn
- Thị trường nóng lạnh bất ngờ
Ủy thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts – REITs)
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là phương pháp tốt nhất dành cho các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với danh mục đầu tư vào bất động sản mà không có giao dịch bất động sản truyền thống.
Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản ngay lập tức với số tiền ít nhất có thể, các ủy thác đầu tư bất động sản là dành cho bạn. REIT được tạo ra khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản thu nhập. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ loại cổ phiếu nào khác.
Một công ty phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức để duy trì trạng thái REIT của mình. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có hay không phân chia lợi nhuận sau thuế của mình dưới dạng cổ tức.
Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REITs là một khoản đầu tư vững chắc cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán mong muốn có thu nhập đều đặn. So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, REITs cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư không để ở, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng, thường là không khả thi cho các nhà đầu tư cá nhân mua trực tiếp.
Quan trọng hơn, REIT có tính thanh khoản cao vì chúng là các quỹ tín thác trao đổi. Bạn sẽ không cần một đại lý bất động sản và chuyển nhượng quyền sở hữu để giúp bạn rút tiền đầu tư của mình. Trên thực tế, REIT là một phiên bản chính thức hơn của một nhóm đầu tư bất động sản.
Cuối cùng, khi xem xét REIT, các nhà đầu tư nên phân biệt giữa REIT cổ phần sở hữu các tòa nhà và REIT thế chấp cung cấp tài chính cho bất động sản và mua chứng khoán có thế chấp (MBS). Cả hai đều cung cấp khả năng tiếp xúc với bất động sản, nhưng bản chất của việc tiếp xúc là khác nhau. REIT vốn chủ sở hữu truyền thống hơn ở chỗ nó đại diện cho quyền sở hữu bất động sản, trong khi REIT thế chấp tập trung vào thu nhập từ tài trợ thế chấp bất động sản.
Ưu điểm
- Về cơ bản là cổ phiếu trả cổ tức
- Các khoản nắm giữ cốt lõi có xu hướng là các hợp đồng thuê dài hạn, tạo ra tiền mặt
Nhược điểm
- Đòn bẩy liên quan đến bất động sản cho thuê truyền thống không áp dụng
Nền tảng bất động sản trực tuyến (Online Real Estate Platforms)
Nền tảng đầu tư bất động sản dành cho những người muốn tham gia cùng những người khác đầu tư vào một giao dịch thương mại hoặc nhà ở lớn hơn. Khoản đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng bất động sản trực tuyến, còn được gọi là huy động vốn cộng đồng từ bất động sản. Điều này vẫn đòi hỏi vốn đầu tư, mặc dù ít hơn những gì cần thiết để mua tài sản hoàn toàn.
Các nền tảng trực tuyến kết nối các nhà đầu tư đang muốn tài trợ cho các dự án với các nhà phát triển bất động sản. Trong một số trường hợp, bạn có thể đa dạng hóa các khoản đầu tư của mình với số tiền không lớn.
Ưu điểm
- Có thể đầu tư vào các dự án đơn lẻ hoặc danh mục dự án
- Đa dạng hóa địa lý
Nhược điểm
- Có xu hướng không thanh khoản với thời gian bất động
- Phí quản lý cao
TẠI SAO BẠN NÊN THÊM BẤT ĐỘNG SẢN VÀO DANH MỤC ĐẦU TƯ CỦA MÌNH?
Bất động sản là một loại tài sản riêng biệt mà nhiều chuyên gia đồng ý rằng nên là một phần của danh mục đầu tư đa dạng. Điều này là do bất động sản thường không tương quan chặt chẽ với cổ phiếu, trái phiếu hoặc hàng hóa. Đầu tư bất động sản cũng có thể tạo ra thu nhập từ tiền cho thuê nhà hoặc thanh toán thế chấp bên cạnh tiềm năng tăng vốn.
Đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi nhuận dài hạn mạnh mẽ mà không hoàn toàn tương quan với thị trường chứng khoán. Nhưng chi phí và rủi ro có thể tăng cao khi bạn đầu tư vào bất động sản, điều này có thể khiến REITs trở thành lựa chọn tốt nhất cho những người có số tiền đầu tư hạn chế hoặc những người không tìm kiếm một nơi ở chính.
Nếu bạn quyết định mua bất động sản cho thuê hoặc bắt đầu chuyển nhà, hãy đảm bảo rằng bạn hoàn toàn nhận thức được những rủi ro mà bạn đang gặp phải và có kế hoạch về cách bạn sẽ kiếm lại khoản đầu tư của mình. Hãy nhớ rằng: Bất động sản có thể rất kém thanh khoản trong ngắn hạn, có nghĩa là nó có thể là một cam kết tài chính lớn hơn.
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP LÀ GÌ?
Đầu tư bất động sản trực tiếp liên quan đến việc thực sự sở hữu và quản lý tài sản. Bất động sản gián tiếp liên quan đến việc đầu tư vào các phương tiện chung sở hữu và quản lý tài sản, chẳng hạn như REIT hoặc huy động vốn từ cộng đồng bất động sản.
HUY ĐỘNG VỐN CỘNG ĐỒNG TỪ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ RỦI RO KHÔNG?
So với các hình thức đầu tư bất động sản khác, huy động vốn từ cộng đồng có thể hơi rủi ro hơn. Điều này thường là do huy động vốn từ cộng đồng cho bất động sản là tương đối mới. Hơn nữa, một số dự án có sẵn có thể xuất hiện trên các trang web huy động vốn cộng đồng vì chúng không thể tìm thấy nguồn tài chính từ các phương tiện truyền thống hơn.
Cuối cùng, nhiều nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản yêu cầu tiền của nhà đầu tư bị khóa lại trong khoảng thời gian vài năm, khiến nó trở nên kém thanh khoản. Tuy nhiên, các nền tảng hàng đầu vẫn tự hào về lợi nhuận hàng năm từ 2% đến 20%.
Cho dù các nhà đầu tư bất động sản sử dụng tài sản của họ để tạo thu nhập cho thuê hay để dành thời gian cho đến khi có cơ hội bán ra hoàn hảo, việc xây dựng một chương trình đầu tư hiệu quả bằng cách trả trước một phần tương đối nhỏ trong tổng giá trị của bất động sản là rất cần thiết. Và như với bất kỳ khoản đầu tư nào, đầu tư bất động sản luôn có lợi nhuận và tiềm năng cho dù thị trường tổng thể tăng hay giảm. Chúc bạn thành công!